在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”。鉴于此，国内各大城市开始探索片区更新，按照“留、改、拆”并举的思路，综合了文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量空间进行系统性的更新改造。

在疫情防控和疫情后重振的特殊时期，作为城市功能区重要组成单元的“社区”成为社会各界关注的重点。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区成为产业和人口的重要空间载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。如何对社区进行更新改造，特别是对城市中心区老旧社区的改造，是推动旧城改造，焕发城市活力的核心问题。

作为仲量联行“城市更新综合解决方案”的核心模块，本次发布的白皮书将从城市片区更新的视角，聚焦老旧社区更新的六大矛盾，并以案例借鉴形式逐一解析针对各矛盾点应采取的解决策略，旨在为城市决策提供系统化的分析和指导依据。

仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄表示：“在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区将作为产业和人口的重要空间载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。社区更新，特别是城市中心区老旧社区的改造，是推动城市更新，焕发城市活力的核心着力点。”

聚焦六大矛盾的解决策略

1. 片区改造和城市功能统筹的矛盾解决策略：社区更新改造工作不应局限于单点策划，而应放眼整体统筹，以大区域的融合发展作为思考前提。政府可成立城市级别工作专题班，针对社区更新改造研究顶层设计，构建片区整体化“愿景蓝图”，从“4个度”——高度、深度、满意度及集中度来制定并落实社区更新改造战略目标。

伦敦金融城边缘区域的新兴产业注入

（政府主导科技创意产业注入，重构社区人口和功能）

2. 文化延续与城市发展的矛盾解决策略：以“尊重历史，唤醒记忆，融入当下”为社区更新改造首要出发点，政府也需要制定相应法律法规约束大拆大建，采取微更新、修缮和再造的方式进行社区更新改造。在保护社区肌理和尊重社群历史文化特色的同时，挖掘社区商业价值，实现盈利模式可持续再造。

上海愚园路更新改造

（提升邻里共享空间、有机融合历史建筑与新潮商业元素、引入高端精致复合型业态，营造街区新形象）

3. 居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾解决策略:在社区改造过程中，一方面需要进行社区内部资源挖掘，另一方面可以联合周边资源，从水平维度复合、垂直维度复合及共享维度复合实现社区公共空间扩充，资源共享，多维度充分发挥社区的价值，满足日益多样化的居民生活社交需求。

上海缤纷社区微更新

（聚焦与居民生活密切相关的9类公共要素，打通串联不同社区的公共空间）

4. 有限的资金来源与改造成效的矛盾解决策略:社区改造需要丰富资金来源渠道，从政策层面，政府可以出台社区改造PPP模式（政府和社会资本合作模式）操作的相关标准、规范与程序，加大对社会资本的激励政策；在市场化资本介入层面，可通过物业捆绑、社区服务捆绑及广告捆绑方式实现收益期权定向出售，丰富社区改造资金来源。

北京劲松社区改造

（由当地政府主导，引入专注资产管理的社会资本介入改造）

5. 盈利模式单一和持续运营的矛盾解决策略:在传统社区更新改造盈利渠道的基础上，引入更多合作方，拓展盈利渠道，目前可借鉴的盈利渠道包括收取后续物业管理、便民设施付费；对现有公共空间进行改造，通过引入商业服务、办公、人才公寓、展览展示等空间来收取租金；引入智慧社区理念，运用科技手段提供线上增值服务来收取服务费等。

广州仑头村社区改造

（企业建设运营、村集体所有、村民分红的运营模式）

6. 不同参与方之间利益的矛盾解决策略:老旧小区面临产权关系复杂、改造空间有限等问题，未来的社区改造参与主体将更加多元化，更多部门和企业的介入将成为社区治理的趋势，同时更多专业服务供应商亦将参与到社区改造更新中。为应对逐渐多元的社区治理参与方，平衡各方利益，可考虑：

（1）形成“政府—社区—居民—第三方组织”的体系，推动各方参与社区微更新进程；

（2）构建“政府—街道办事处—社区居委会—社区网格—社区楼栋—居民”体系，逐步获得政策及资金支持；

（3）鼓励自下而上地反馈机制，重视在地居民的改造意愿与诉求，推动社区微更新得到最大化实施。

五大创新模式，构建理想社区

社区更新改造创新模式需从政策支持创新出发，探寻资金筹措、空间利用、治理模式以及运营管理的创新。

仲量联行武汉战略顾问部总监彭博表示：“针对老旧社区存在的缺陷与不足，我们以打造‘理想社区’为发展目标，从六大维度制定评价指标，作为社区更新改造的评价标准和改造目标。我们应运用存量运营思维，通过优化流程、明确分工、创新模式、政策支持等措施对社区进行全面提升，以构建空间丰富、管理智能、资金多元、配套齐全的理想社区。”

参考：

https://www.joneslanglasalle.com.cn/zh/trends-and-insights/research/urban-regeneration-2020?utm_source=wechat&utm_medium=organic&utm_campaign=ur