区位：伦敦国王十字区，圣潘克拉斯路

坐标：51°32'6.39"N, 0°7'31.33"W

面积：约27公顷

科技企业数量：超过27家企业的英国总部

定位：

             聚集了全欧洲最聪明的大脑

             世界顶级知识社区

 概述

国王十字区距伦敦市中心3公里，曾经是城市的工业中心，衰落后成为「伦敦最贫困十大选区」之一，至20世纪末街区沦为红灯区，饱受犯罪率激增的威胁。它曾经尝试通过圣潘克拉斯火车站的建设以增加人流；通过卡姆利街自然公园打造野生动物保护区、试图以改变生态环境等手法改变命运，但依然摆脱不了毫无人气、犯罪滋生的命运。

2008年由地产、基金、物流企业成立的KCCLP公司，开始了该区域的第二次转型，拉开了伦敦市中心150年来最大规模老城区域开发的序幕。2010年，它与Here East、伦敦东区科技城一起入选了英国前首相卡梅伦发起的「科技城计划」。如今，这里有超过7所高校、超过27家科技企业总部、60余家合作组织、3000名科学家、12000名学者、50000多名雇员，年均访客超过1000万，这里就是——国王十字区！

 一共有超过7所高校、13家文化机构、21家博物馆与画廊、60余家合作组织、有着3000名科学家、12000名学者、50000多名雇员、77000多名学生、年均访客超过1000万，Google、LV、Amazon、facebook、Universal、Havas等公司都在这里安家落户，随时发生着奇妙的连接与碰撞。

• 特色

1、通勤大网络——交通枢纽

2012年，耗费5.5亿英镑的国王十字火车站改造完工，与2007年整修改造后的圣潘克拉斯火车站接通。加上原有的6条地铁线路，国王十字成了英国最大、最重要的综合交通转运站（每年来往的乘客数量高达5700万人次）。凭借优越的交通条件，科技人才可以快速从伦敦市区、近远郊以及欧洲主要城市快捷到达国王十字区。

        自行车网络

国王十字街的每个居住区内皆设有自行车存放设施，两座火车站之间有可停放约900辆自行车的停放位，这些都保证街区的自行车道路网能够发挥最大的效力。「我们尝试将自行车道与行人道合二为一，而不是泾渭分明。」国王十字开发负责人埃文斯说。

 2 空间强社交

国王十字片区更新过程中，非常注重公共空间的设计，加强公共空间占比，强调社交导向：公共空间占总面积的40%；10处公共开放空间；1公里河岸景观带。开放空间让使用者随时随地能够到达一个充满活力的广场或是一条热闹的街道，满足科技精英随时交流需求。

值得强调的是，这里几乎没有大尺寸的绿色空间，而是以小空间密集化呈现，可谓是「十步一景」，从而起到延长科技精英驻足时间，引发更多交流的作用。

3、配套定制化

在国王十字片区规划过程中，业态植入以吸引科技人群和年轻人为主，为其定制品质生活，为他们提供更高比例的餐饮酒吧、艺术文化、学术教育、运动场馆等业态。

4、创意渗全域

引入世界四大时装设计学院之一的中央圣马丁艺术与设计学院，使区域成为学生们的艺术实践场，环境也得以快速艺术化，从而与国王十字片区产业形成跨界合作。「就是从2010年学院入驻起，我们的氛围就开始跟伦敦西区相像，而不是铺天盖地的其他金融区。」国王十字开发负责人埃文斯说到。

         旧筑新颜

在国王十字街，维多利亚时期的历史建筑数目众多，多与铁路与工业发展史有关。总共20座保护建筑被计入国王十字街总体规划，整个设计规划通过创意设计融入，使老建筑发挥出新旧城市功能与经济价值，并留住了历史记忆。于1850年代废弃的储气罐改造后，顶部安装了水池，下面则变成了圆形剧场，为当地社区提供了一个娱乐空间。

5、活动小而美

自2007年开始，KCCLP公司组织的公众活动就未曾间断。对于所有活动，KCCLP的要求是——开放性和独特性，使参与者有更多的选择，最大化降低活动产生的排他感。

 如今，国王十字街的活动表已经覆盖了全年大部分节庆，从运河边的集市、美食节，到电影节、社交晚宴等，规模不大但别具一格，有效地产生人群聚集效应，点燃了片区活力。国王十字开发负责人埃文斯自豪地说：「我们提供的活动是伦敦其他地方所找不到的，多样而充满惊奇。

自2007年开发进行开始，公众活动就未曾间断。

如今，国王十字街的活动表已经覆盖了全年大部分日期，造成了人群聚集的效应。从运河边的电影放映到美食节，再到社交晚宴。这些活动在伦敦其他地方都找不到，多样而充满惊奇。

 什么户外运动训练营、瑜伽训练、画展、露天戏剧、视觉艺术展、亲子活动等等，随时随地都有好玩的东西发生。

 所有活动的共同特点是开放性，不让人产生排他、陌生的感觉。而组织这些活动的一部分资金来自物业管理费与服务费，毕竟业主也是受益人，这些活动会为商户带来人流。

组织的这些活动强化了整个街区的文化属性，营造了不一样的环境氛围，让街区里的用户更有归属感与自豪感，更重要的是：

促进了人与人之间的连接。

6、打造怡人的公共空间

 开发商打造了约10万平方米的绿植环绕的公共空间，这大约占到开发面积的40%：这里有露天的游泳池、有喷泉、有随处可坐可休憩的地方、还有绕河边的跑道、时不时还有一些公共艺术装置。

 在规划国王十字街的交通网时，开发商在将人放在了第一位，步行、单车骑行与公共交通占据了交通网内的优先位置。公用自行车随处可见，并且自行车道与行人道是合二为一的，所有的公共空间都开放给行人与骑行者，并设有残障人士入口——即便是行动不便的群体，也能感受到街区对他们无差别的友好欢迎。

 这些用于基础设施、公共空间的投入会比预算超出许多，但开发商认为，从长远看，增加投入是值得的，这让街区充满魅力。

7、 用多样化营造街区氛围

 第一步做的却是营造独到的街区氛围，而不是专注拉来一个大企业或大商户。

 而想要营造这样一个“知识街区”，高校很重要。

中央圣马丁学院是国王十字街的首批业主之一，之后该学院所属的伦敦艺术大学将新校址也落在国王十字街区，慢慢地这里的氛围就开始变得有创意、有活力，那些以文化为买点的组织也纷至沓来，比如博物馆、画廊、艺术空间等。

 氛围造好了之后，在2013年，谷歌就来了，大手一挥，不仅租了地，还买了地，总共规划的办公面积多达100万平方英尺。谷歌喜欢艺术，也喜欢公共空间，说白了，谷歌就是喜欢这个街区的调调。谷歌来了之后，PRS音乐、路易威登、亚马逊、facebook、环球唱片、哈瓦斯集团等都来了。

 而这又促进了更多的零售、休闲、学术、艺术等等机构的入驻，更加强化了这种“调调”。我有个朋友，去英国专程去国王十字街区，就是为了去看The School Of Life, 足见这些调调的魅力。