伦敦城发端于公元43年，早在工业革命之前就已经成长为世界首要的金融中心。传统意义上，我们普遍认为伦敦金融城（City of London，以下称“伦敦金融城CBD”）即为伦敦的中央商务区，它是大伦敦地区中心地带最古老的行政区域，同时也是全球金融业聚集地和世界金融中心。

17世纪中期，伦敦利用优越的区位条件发展贸易与航海业。工业革命爆发后，伦敦逐渐成为制造业的贸易中心，英镑享有国际话语权。二战后，随布雷顿森林体系和马歇尔计划影响，大量美元涌入伦敦金融市场，英镑虽有式微，但敦金融城CBD的核心产业仍聚焦于金融业，并以国际金融业为绝对主导。

上世纪80年代末，金融“大爆炸”改革后，英国全面放开外汇管制，使伦敦金融城CBD发展出全球最大的期货交易市场，并进而使伦敦与纽约形成金融领域的差异化竞争，逐步确立了如今拥有全球性综合话语权的离岸金融中心地位。

历经300多年发展，伦敦金融城CBD从全球贸易中心发展为全球金融中心，其演变历程充分体现了政治经济格局及产业变革对城市CBD发展的影响。

接下来我们将从区域发展硬实力、区域发展软实力、区域发展辐射力三个方面详细剖析伦敦金融城CBD的发展与繁荣。

伦敦金融城位于泰晤士河北岸，毗邻伦敦西区和金丝雀码头，区位极佳且交通便利。城内配套设施完善，有利德贺市场和布罗德盖特市场等购物聚集地，云集各类精品商店、酒吧、餐厅、娱乐体验等，同时还配备有部分酒店和居住用地。

但是近年来，在金融产业蓬勃发展、国际化程度不断加深的过程中，老牌金融城过于集中的城市功能与空间局限矛盾日益凸显。目前伦敦金融城CBD内办公面积已基本饱和，零售、居住和酒店等配套设施也已被挤压到城市边缘区域。而对比金丝雀码头等“新金融城“，其建筑和环境的老旧问题也更加凸显。

为应对后起之秀的挑战，并积极准备经济增长及就业增长带来的新一轮办公场所需求，伦敦金融城CBD也在持续推进一系列城市改造项目，积极探索旧建筑翻新、办公场所扩建，并尝试利用领先的技术手段设计灵活的分时租赁、可移动办公空间。但现实是，在系列举措背后，办公面积增速仅为工作岗位增速的一半。伦敦金融城CBD的办公环境改善效果有限，克服办公面积与商业配套比例失调等历史包袱，仍需不懈努力。

虽然伦敦金融城CBD的硬实力有待进一步改善，但其仍是国际上顶级CBD之一，地均产值是整个伦敦均值的两倍，且领先优势仍在持续扩大。究其原因，我们认为三大软实力造就了伦敦金融城CBD的傲人成绩：高效灵活的监管机制、产业集聚的创新环境、全球精英人才的汇集。

首先，伦敦金融城拥有高度自治权。一方面，伦敦金融城CBD所在地拥有独立的自治政府司法体系，其监管的灵活和高效是吸引金融业发展的核心要素；另一方面，伦敦金融城政府积极推行金融改革、开放外汇管制，为打造离岸金融中心奠定必要的政策基础。

其次，城内金融业在灵活的监管环境下催生了离岸金融的创新发展，而金融创新也再次促进了金融业自由化发展。同时，金融业的集中还带来了律所、咨询公司等各类专业服务业企业，能够最大程度释放行业聚集效应。

再次，伦敦金融城CBD周边顶尖大学众多，且毕业生大多会留在伦敦谋求发展。伦敦金融城CBD周边丰富的本地人才资源为其可持续发展提供了源源不断的高质量新鲜血液。

值得一提的是，随着核心产业的蓬勃发展，伦敦金融城有限的承载能力无法满足日益增长的需求，产业的逐步外溢带动了周边区域的发展。为了承接金融业和专业服务业大面积扩张的需要，伦敦市政府规划了金丝雀码头、伦敦西区等新兴商务区，而金丝雀码头的优惠政策以及伦敦西区的优异配套环境确实吸引了不少企业。

实际上，伦敦金融城CBD不单单是伦敦市中心的商务功能区，其在文化艺术领域的影响力也蜚声世界。

一方面，伦敦金融城CBD投入充足的财政预算支持公共文化设施建设，提升区域全时段吸引力。另一方面，伦敦金融城CBD也积极传承伦敦的历史积淀，并充分发扬其全球影响力，承接诸如伦敦时装周、伦敦科技周等知名国际化活动。

同时，伦敦金融城CBD所在区域的自治政府也在政府交流层面积极走出去，在世界多个国际都市设立办事处，助力伦敦金融城CBD与全世界各领先CBD功能区的交流与合作。

通过对伦敦金融城CBD的研究和评估，我们发现，一个CBD的诞生绝不是偶然的，历史机遇、区位优势、城市规划缺一不可；而一个国际顶级CBD的发展延续也不是轻而易举的，硬实力的不断提升、软实力的不断推动、以及辐射力的不断打造同样必不可少。

因此我们建议，在我国未来CBD建设过程中，要事先做好区位和区域规划，同时注重对硬实力、软实力、辐射力三位一体的打造，才能够建设出真正承载CBD功能、有国际影响力的顶级中央商务区。