国王十字勋章是伦敦市中心的一项综合用途的城市更新项目，也是该市的主要交通枢纽。位于旧铁路和工业设施的场地上，正在进行67英亩（27公顷）的重建，涉及恢复历史建筑和新建筑，整个计划围绕内部街道和26英亩（10.5公顷）的土地进行。开放空间，形成该地区的新公共领域。主要用途包括340万平方英尺（316,000平方米）的办公空间，2,000个住宅单元，500,000平方英尺（46,400平方米）的零售和休闲空间，酒店和教育设施。该站点由六条伦敦地铁线，两个国家干线火车站以及连接巴黎的国际高铁直接提供服务。

挑战  | 网站  | 开发团队  | 发展背景  | 交通运输刺激  | 规划指导  | 开发前  | 规划许可 | 发展愿景  | 总体规划  | 审批流程和公众参与  | 资金和所有权  | 规划设计  | 社区关系  | 施工  | 租赁  | 市场营销与公共关系  | 活动计划  |管理  | 观察与教训| 项目数据 |

King's Cross横跨伦敦市中心67英亩（27公顷）的废弃铁路用地，正从曾经因工业失利而闻名的地区转变为充满活力的多功能城市区。现在，成千上万的工人，居民和学生居住在国王十字区，这是欧洲最大的城市中心重建区。到2020年竣工时，每天有45,000人将受益于340万平方英尺（316,000平方米）的办公空间，500,000平方英尺（46,400平方米）的零售和休闲空间以及近2,000套房屋。

“我们总是被如此接近市中心的一处土地拥有67英亩（27公顷）的土地面积令人难以置信，” Kings Cross的主要开发商和资产经理Argent的合伙人Robert Evans说。“愿景是创建一个计划，该计划将成为伦敦的一部分，这是一个繁忙的地方，有很多事正在发生，总是让人感到惊讶。它将拥有该市任何其他成功地区都会拥有的一切。”

在26英亩（10.5公顷）的公共空间周围，组装了包括新旧建筑物在内的完全混合使用的方案。十个新的公共广场和二十个新的街道将提供一个可访问的，高质量的多功能环境，重点关注艺术，文化和遗产。总体而言，该计划的四分之一专门用于文化和休闲用途，并且第一阶段已经向公众开放。

拥有自己全新邮递区号的伦敦新区，国王十字区是一个生机勃勃的城市空间。邻近城市中最繁忙的交通交汇处之一，对全球公司产生了重大吸引力，并为居民提供了绝佳的位置。

作为环境示例，该开发项目托管了几栋BREEAM（建筑研究机构环境评估方法）“杰出”建筑物。能源中心将满足开发项目的大部分供热需求，有助于开发商实现在英国创造更可持续发展项目之一的目标。

回到顶部

挑战

国王十字带来了经典的再生挑战。在1996年，当决定最终开发该计划时，该地区要求以崭新的身份来鼓励更健康的社区和吸引人的目的地。仅十年前，国王十字区就遭受了多年的衰退，这是一个“灰姑娘”区，长期以来一直被大企业和投资所回避。

在维多利亚时代，它是一个繁荣的工业交通枢纽，但是到了1970年代，其分布的建筑物和仓库已逐渐失传。夜总会和艺术家迁入，但该地区声誉欠佳。到1980年代，这是伦敦市中心办公室租金最低的地区，商业存量自19世纪以来基本没有变化。该地区人口稠密，有低收入群体，议会租户和当地企业。

目前，该计划已完成约四分之一，一个崭新的身份正在成功生根。结果，国王十字赢得了一系列奖项，并得到了伦敦市长鲍里斯·约翰逊的赞扬。King's Cross也已成为英国房地产社区中场所制作实践的典范。

回到顶部

网站

国王十字将在伦敦市中心占地67英亩（27公顷）的一块土地上建造，位于查林十字以北2.5英里（4公里）和伦敦市利物浦街西北2.8英里（4.5公里）处。水滴状的地点从尤斯顿路（Euston Road）到摄政运河（Regent's Canal）向上倾斜，将其切成两半，然后继续缓慢向上倾斜至其边界。

在开发开始之前，该场地包括废弃的建筑物，铁路壁板，仓库和受污染的土地，以及各种历史建筑，建筑物和表面，这些建筑，建筑和表面在该场地以前曾作为维多利亚时代的城镇景观幸存下来。该场址的南半部被交通枢纽的建筑物密集地占据着，包括煤气厂，煤气户，铁路，存储和互换建筑物。

该计划位于伦敦的坎登区（主要是坎登市）和伊斯灵顿市，并与南部的Euston路，圣潘克拉斯国际机场和国王十字火车站相接。从2020年开始，这个交通枢纽预计每年将为6300万乘客提供服务，并提供仅6个多小时即可到达6条伦敦地铁线，2个国家干线火车站以及将欧洲之星乘客连接至巴黎的国际高铁的通道。

摄政王运河从遗址的中心向东延伸，向西延伸，城市自然保护区卡姆利街自然公园就位于运河西岸旁边。尽管站点的边界都不包括在内，但开发商始终希望与这些邻居积极互动，采取“模糊边界”方法来补充国王十字勋章的公共领域和绿色空间产品。

回到顶部

开发团队

国王十字中央有限合伙公司（KCCLP）正在开发混合用途计划。KCCLP是包括三个组的单个土地所有者的总称：英国房地产开发商Argent（通过Argent King's Cross Limited Partnership拥有50％的股份）；英国国有伦敦和大陆铁路有限公司（LCR），持股36.5％；和DHL供应链（前称Exel），持股13.5％。

Argent的子公司Argent King's Cross Limited Partnership是King's Cross的开发商和资产经理。它由Argent LLP和Hermes Real Estate代表BT养老金计划提供支持。

发展理念是整体的，所有土地所有者在一个共同的，共同的愿景中共同努力。自2001年以来，该项目的利益相关者一直保持不变。

三个主要承包商是BAM，Carillion和Kier。

回到顶部

发展背景

以前，LCR和Exel拥有要开发的大部分土地，Network Rail，British Waterways，Transco和伦敦市镇Camden也拥有该土地。今天，所有土地归KCCLP所有。

房地产开发商Argent于2000年进入现场，承诺创造一个“可持续发展最佳实践”的榜样。它开发伯明翰的布林德利广场（Brindleyplace）是一个占地17英亩（6.9公顷）的大型多功能运河规划，具有丰富的经验，使其能够承担该项目。

一开始，Argent与住宅开发商St. George（伯克利集团的一部分）成立了合资企业，尽管St. George于2004年退出，这是其伦敦项目投资减少的一部分。

Argent与土地所有者达成了一项共同的集体所有权收购与开发协议。该交易包括达成一项协议，同意在获得规划许可并完成海峡隧道铁路连接线后对土地进行估价（请参见“运输刺激”）。评估后，Argent可以选择从土地所有者那里购买土地，也可以选择50/50的合伙关系。Argent支付的价格应根据该价格折价，折价随着土地价值的增加而增加。该交易激励Argent公司优化该计划的价值，并避免了LCR和Exel必须同意在铁路线竣工前几年出售土地。

凭借强大的城市更新项目和多功能开发项目组合，Argent从2001年开始计划，管理和交付该计划。

回到顶部

运输刺激

长期以来，人们就认识到将国王十字的交通便利性与充满活力的计划相结合的潜力。几十年来，针对该地区大规模重建的各种规划政策浮出水面，直到总体规划得以实现。然而，这是1996年的决定，将英国的第一条高速铁路，即海峡隧道铁路干线，从伦敦滑铁卢火车站移至圣潘克拉斯，这为土地所有者LCR和Exel（现为DHL）开发该站点提供了催化剂。

计划在2007年前完成的地下站和国家干线站的升级和恢复所带来的重大影响也使土地所有者感到鼓舞。他们意识到，任何提议都需要应对和容纳大量的人。将使用新的国际交流。

“到2022年，将有超过6,300万人次的旅客通过联合的国王十字-圣潘克拉斯交汇处。国王十字作为一个场所，必须对他们具有吸引力。土地所有者和Argent在2001年的咨询文件中概述了这一观点。

回到顶部

规划指导

1996年发布的伦敦战略规划指南已将国王十字勋章确定为五个“中部地区利润关键机会”之一。它宣布，应容纳土地用途的混合体，其密度最高，且大多数商业用途最接近铁路终点站。

它还要求使用住宅和社区设施来支持和振兴当地社区。规划者还要求获得四分之一的“独特身份”，以增强历史和保护重要性的特征。

伦敦市长的空间发展战略“伦敦计划”和卡姆登议会的统一发展计划都反映了这些目标，其中卡姆登概述了重度剥夺周围贫困地区的优先发展。

由于计划人员概述了该方案应该是高密度的，因此开发团队研究了如何实现此目标。他们认为，高密度并不一定意味着高增长。开发人员认为，追求高密度存在危险，但要牺牲高质量的城市环境，历史建筑和战略视野。

开发商在咨询过程中表示：“我们支持采用综合方法进行综合开发，而不是将特定用途的区块分区到特定区域，但是我们必须避免开发'pic'n'mix'方法。”

取而代之的是，开发人员希望建立各个区域，每个区域都有自己的特点和位置感，这些区域在白天和晚上都非常活跃。开发团队还认为，通过针对布局，设计，管理和长期管理的精心，创造性的解决方案，可以避免噪声，交通和停车等混合使用方案之间的冲突。

回到顶部

预开发

在咨询过程中，开发团队举行了近4,000次会议。

为了推进总体规划并避免风格偏见，Argent组成了一个由三人组成的设计团队：Allies和Morrison，Porphyrios Associates（与Brindleyplace一起工作过）和Townshend Landscape Architects。

Argent于2004年5月向Camden和Islington提交了轮廓规划申请。在与伦敦两个行政区以及伦敦市长，英国文化遗产和当地人民等利益相关者协商后，对计划进行了修改。

2005年9月提交了更新的申请，反映了更多的三户和四户住房，对斯坦利大厦（维多利亚州以前的工人住宅区）的修订提案，以及明确的医疗和教育设施，绿色能源的提供以及更开放的绿色空间。

Argent面临的一个核心挑战是如何在大型站点中使用所有权，产权负担和协议网络来组织复杂的土地所有权信息。开发人员需要将信息映射到易于使用的系统中，以供员工查看，从而避免将来出现昂贵的问题。与Argent的律师Hogan Lovells一起，制定了所有权，产权和协议的法律矩阵，以帮助员工理解整个站点的权利和限制。事实证明，这对于节省时间和费用都很有价值。

回到顶部

规划许可

经过六年的谈判，最终于2006年12月授予了主场地的轮廓规划许可。“三角形场地”是主场地东北部的一块土地，于2008年获得了规划许可。

批准的计划包括50座新建筑物和构筑物的高密度，混合用途开发（包括20座历史建筑物和构筑物，20座新公共街道和10座新公共场所）。纲要计划还包括覆盖该地区40％的“世界一流”公共领域，最多2,000所房屋，650个学生住宿单位以及教育和医疗保健设施。

开发团队将获得计划同意视为最大的挑战。正如埃文斯（Evans）解释的那样：“像国王十字勋章这样的网站是城市中关于城市如何发展的广泛辩论的一部分。扩展会为当地社区提供更多的办公室或住房吗？大多数人都同意，答案是两者兼有，但这正是人们关注的重点的精确结合。”

该许可之所以具有创新性，是因为它允许20％的灵活性来改变总占地面积内的多种用途。因此，整个场地的综合开发用途建筑总允许使用面积为800万平方英尺（74万平方米），其中“最多”为490万平方英尺（455,500平方米）用于办公室，494,000平方英尺（46,000平方米）。零售；酒店和服务式公寓为508,000平方英尺（47,000平方米）。最多可提供200万平方英尺（194,600平方米）的房屋，其余的将用于非住宅机构和休闲场所。

住房是获得批准的重要组成部分。当时需要市长战略的关键原则是增加住房，特别是经济适用房以及交通便利，国王十字被确定为战略住房。在现场的2000所房屋中，有42％的房屋价格可负担。但是，由于最终数字尚待确定，而且如果有关可负担房屋的政策可能会发生变化，则该比例可能会有所不同。

土地从海峡隧道铁路干线工程中释放后，开发工作于2007年5月开始，并将持续到2020年。在撰写本文时，2014年4月，已经获得了60％以上主要开发项目的详细规划批准。

回到顶部

发展愿景

从一开始，愿景就是在伦敦建立一个高密度的地区，让人们可以生活和工作。团队希望它成为“城市不断变化的自发部分”。

在起草总体规划之前，Argent在题为“人类城市原则”的文件中草拟了对国王十字的愿景。该文件概述了Argent提供“改善和改善城市生活的条件”作为经济发展关键的意图。Argent希望设计其方案，以结合经济，平等和环境为基础，提供一个真正可持续的混合用途项目。

该文档是在2001年由Argent的三个总体规划师实践以及其他利益相关者参加的研讨会之后制定的。它还回应了LCR，Camden和King's Cross Partnership（由英国政府建立以资助再生）在1997年提出的愿景，该愿景提出了一些新兴的发展原则。

人类城市原则的结论是，该计划应围绕人设计。因此，其十项原则表明，国王十字勋章和开发团队将

• 提供强大的城市框架；
• 提供一个持久的新地方；
• 促进无障碍；
• 提供充满活力的多种用途；
• 利用遗产的价值；
• 为国王十字架工作，为伦敦工作；
• 致力于长期成功；
• 参与和启发；
• 安全交付；和
• 清晰，公开地沟通。

这些发展目标将有助于创造一个“持久的新地方”，以支持不断变化的社会和经济行为方式。

回到顶部

总体规划

虽然总体规划为场地提供了统一的外观，但它也是一个适应变化的框架，使国王十字能够适应15年建筑过程中出现的社会和技术趋势。

从一开始，公共领域将占总体规划的基础，这将是整个团队的首要考虑因素，这将占已完成场地的40％。“我们花了很多时间思考建筑物之间的空间，以及人们如何使用这些空间，”埃文斯说。“在早期，我们专注于如何将整个站点的各种用途结合起来，并与伦敦建立联系。”

规划者还要求总体规划根据连通性，渗透性，成功的城市设计和可持续性原则建立结构和布局。总体规划提出了一个公共开放空间，街道，行车道，广场和公园的网络，这些网络渗透到了城市街区，并从场地延伸到了更广阔的城市。

当KCCLP在2006年获得最终批准时，用“允许的总使用量”概述了占地面积。这允许灵活性，以便可以将一个部门的占地面积与另一个部门进行交易。

它使计划能够适应市场条件，这意味着在适当时机可以提出计划的某些方面，并且可以根据需求对土地用途进行调整。这提供了允许单个建筑物变形，分离和适应的选项。

为了平衡这种适应性，修复了站点的某些方面。定义了主要路线和公共空间，以及各个区域的最大和最小建筑物高度。还确定了密度和规模。设计准则支配着建筑技术，材料以及这些材料的使用方式。

规划者要求总体规划确定开发将保护和合并的现有特征，地标和基础结构的元素。KCCLP意识到该遗址的遗产可以帮助培养一种地方感，因此与伦敦卡姆登和伊斯灵顿区，英国遗产以及建筑与建筑环境委员会合作，确保将历史环境纳入空间总体规划。

但是，尽管许多人认为当时的规划政策更愿意看到这些细节的证据，但开发团队并未完全设计历史建筑的重用。

最初，保护组织对这种方法持批评态度。正如埃文斯（Evans）所说：“在我们看到灵活性的地方，环保主义者看到了不确定性。但是最后，人们同意，过早提出可能永远不会发生的设计毫无意义。那是非常勇敢和信任的机构，例如英国传承。现在，这种做法越来越受欢迎，例如Battersea这样的方案。”

回到顶部

审批流程和公众参与

在批准过程中，开发人员不仅通过金十字发展论坛与卡姆登和伊斯灵顿的伦敦行政区，大伦敦政府和英国遗产组织密切合作，还与当地社区团体密切合作。开发者在这个论坛上召开了约40次会议，为新兴计划提供了一个共鸣板。网站和展览也为广大公众提供了参与该过程的机会。

开发团队在街上对公众进行了采访，并与青年团体进行了磋商，并组织了许多弹出式活动来测试想法。与在当地市政厅中展示信息的常用方法相比，露天带有展板的市场摊位被认为更具吸引力。由于该地区社会和经济的多样性，还对当地的青年团体和工人进行了调查。这些调查今天仍在进行。

在规划过程中进行的磋商为社区和复兴计划建立了框架，以确保居住和工作附近的人们能感受到开发的好处。

该站点的轮廓规划许可受到国王十字铁路土地集团的挑战，该集团于2007年2月启动了司法审查，以废除KCCLP的计划。该小组对能源和环境标准不足，缺乏足够理由的主要建筑物拆除，大型公司办公大楼与小型企业和住房之间的平衡以及可负担住房的比例提出了挑战。该法律挑战在高等法院审理后被驳回。

回到顶部

融资与所有权

尽管KCCLP从早期开发和地块销售中筹集了营运资金，但该合作伙伴关系的意图不是长期开发和保留该场地。到2013年初，已经售出或承诺了超过一半的潜在开发和商业空间。

自2009年注入土地以来，英皇十字勋章已通过股权，优先债务和可循环再用的收益进行融资。严格的现金流管理使该合伙企业的股权可以在许多项目中得到扩展和回收，并有助于创造现在国王十字勋章中存在的势头。

自2009年以来，该伙伴关系已在国王十字区投资2.5亿英镑用于基础设施建设，该项目已解锁了600万平方英尺（557,000平方米）的开发项目。合伙企业的股权资金用于新建道路（包括国王大道），新公共空间（包括粮仓广场），横跨摄政运河的新桥，运河旁的改善工程以及能源中心及其相关的区域供热和配电网络。此外，KCCLP与艺术大学就其校园签订了价值1亿英镑的建筑合同。

股本和可循环再用的收入已用于基础设施建设和孵化项目。自2009年以来，约有3亿英镑的高级债务已用于支付住宅和办公楼的部分直接建设成本。这笔来自四家领先银行的高级债务计划为三座商业建筑，基础设施的最后阶段以及英皇十字区的272套公寓提供了贷款。这些贷款包括来自巴克莱银行的7500万英镑的循环信贷和定期贷款组合，来自伦敦的Hypothekenbank Frankfurt AG的投资贷款，以及来自德国邮政银行和汇丰银行的两笔总计1.04亿英镑的发展贷款贷款（按俱乐部计算）。英国房屋和社区局已提供了4,200万英镑的公共资金。

包括建筑，专业费用和利息费用在内的总估计价值预计将达到30亿英镑。

回到顶部

规划设计

KCCLP的任务是在整个站点中创建不同的使用模式。它想同时提供有趣的建筑物和开放空间，这种空间促进了包括企业和当地社区在内的动态使用模式。

该遗址的南半部分主要是办公室和酒店大楼，而大多数零售，休闲和住房单位以及艺术大学校园位于摄政运河的北部。

设计的一个关键方面是使用底楼单元，以使该方案始终保持活跃。为了避免活动的死区，所有底层单位都将或将被出租给与上层楼不同的居住者。因此，例如，Pancras广场的大部分地区都将在地面设有餐厅，咖啡厅和酒吧。

该地点的几处列出的建筑物和结构可追溯至1800年代中期，对整个设计方案都很重要，并且已进行了装修，以容纳新用途。

拆除某些文物建筑的决定在某些利益集团的欢迎下是不受欢迎的，为这些决定进行辩护需要花费时间和精力。埃文斯说：“我们不得不拆除一些较旧的建筑物，以帮助其他建筑物恢复活力，并将它们重新插入城市，就像翻新和重新使用粮仓大楼一样。”

开发商希望通过该方案的设计解决周边地区的贫困现象，以及反社会行为，犯罪，街头抢劫，吸毒和卖淫。计划将负担得起的住房，医疗保健和教育用途以及繁忙的公共场所纳入该计划，以解决这些问题。

开发团队希望避免只吸引“早上8点至晚上7点”的工人和通勤人群。它希望该站点位于某个地方，这里有各种各样的人，他们出于各种原因使用了该站点，给出了留下的理由，并提供了居住的地方。

它需要一个繁忙，热闹的空间，让人们可以上班，购物或在外面广场的喷泉里随意摆弄。该团队认为，这种方法从一开始就帮助吸引了最好的用户。

填写总体规划的细节是与租户的协作过程。例如，尽管团队知道粮仓大楼将进行翻新以供文化使用，但伦敦艺术大学已尽早签署协议，可以为该大楼的开发做出贡献。其他租户也已经能够确定其建筑物的开发方式，并指定底层用途。

场所制作是一个有机过程。合伙企业面临的最大挑战之一就是不要对该地区的语气，特征和感觉有太多的规定。取而代之的是，随着总体规划的允许，新区的具体细节将随着时间的流逝而出现。

“场所创造远不止我们作为开发商所能做的；我们可以实现的目标是有限的。因此，重要的是不要在做出每个决定时都进行这样的过程。地点的特征必须随着时间的流逝而不断增长，而这又要来自居住者，而不是开发商。” Evans说。

北方大饭店是该地区与国王十字区不同的较有历史意义的建筑之一，始建于1854年。该建筑已恢复其昔日的辉煌，现在成为新国王十字的主要地标。它直接位于国王十字车站附近，包括六层楼90多个房间。

开放空间。KCCLP计划了该站点的建设，以使用户永远不会远离热闹的广场或街道场景，并拥有开放的空间将用户连接到贯穿整个季节的季节。几乎40％的网站专用于开放空间。

“国王十字勋章的公共空间旨在为所有人（包括家庭，工人，学生，老人和年轻人）使用。这可能是通过大型市政空间，种草，铺砌的区域或小型花园来实现的。” Argent高级项目总监Ken Trew说。

Argent还非常重视创建临时的，有趣的公共空间，等待开发-Trew表示此举在鼓励人们早期使用该计划方面“非常成功”。

尽早创建公共场所也有助于吸引租户。“许多租户不了解计划，因此，一开始看到的公共空间对于帮助他们了解计划是什么样子非常重要。”

季节性变化的景观有助于该场地的活力。为此，Argent正在与英国花园设计师Dan Pearson合作进行种植计划，这些计划不仅具有非正式的感觉，还具有更多的文字和颜色选择。

已创建了吸引人的连接和空间的网络，使人们可以通过该计划从更广阔的城市中进行过滤。

整个场地还以多种方式使用水，将光带入空间。人们不想要一个无礼的公司性格。水提供柔软的感觉，并且非常重要。” Trew指出。

例如，国王十字（King's Cross）包括喷泉和运河边台阶上的休息场所。这些是86,000平方英尺（8,000平方米）的粮仓广场的一部分，该广场在2012年和2013年吸引了175,000名游客。由Townshend Architects和总部位于肯特的Fountain Workshop设计，这些喷泉为家庭提供了聚会和住宿的空间天。到了晚上，喷泉变成了五彩的雕塑：每个喷头都有自己的水泵和灯光，可以进行编程以跳到不同的高度。

提供开放空间中的多种用途。摄政运河和城市自然保护区卡姆利街公园都已纳入新计划，还有一个7英亩（2.8公顷）的年轻人游乐场和公园以及带弹出式咖啡厅的蔬菜“跳过”花园。运河被视为该地区的主要动脉之一。

英皇十字勋章也是伦敦最大的户外免费公共Wi-Fi区，在整个公共区域创造“永远在线”的体验。

随着建设的进行，在公共领域的实验也在继续。定期进行调查以了解用户的想法。Trew说：“我们已经知道太空中的水至关重要，对水的需求很大。” 一开始，KCCLP计划仅包含一两个水特征，但它发现现场的水特征非常成功，以至于将其引入每个空间。

运输。人们先于交通，而发展首先强调步行，骑自行车和公共交通工具。伦敦自行车租赁计划-巴克莱自行车租赁-在该地区设有停靠站，并且计划在整个开发项目中建立新的停靠站。还促进了电台之间的有效联系，重点放在易于导航上。

人们在站点周围移动的方式很重要。酒店内禁止停车。人们和骑自行车的人都可以使用公共领域，我们已经尝试确保它是水平的，以便残疾人可以免费使用。我们尝试将单车流量和行人混合使用。我们没有定义循环路线。这非常成功。” Trew说。此外，整个计划分散了865个停车位（大部分位于地下停车场）。

通过在住宅区中包括自行车存储设施以及在两个铁路终点站之间有900个空间的自行车交汇处，增强了连接站点不同元素的路线。十二条公交路线服务该地区。

货物和服务以及废物和回收利用将通过地下共享通道往返于现场，从而使上方的街道大部分没有运载工具。在站点的顶部，将有两辆主要的动脉可通过送货车和出租车到达。

为了反映人们探索更广阔的城市的方式，贯穿计划中间的南北向国王大道没有被摆直。目的是使人们感到惊讶和好玩。

还对运河进行了工作，以确保走廊（包括牵引道周围的区域）的位置保持狭窄，为行人提供隐蔽的区域，并在其他地方（例如格兰纳里广场）开放。埃文斯说：“这是创造您可能在城市中获得的明暗感的全部部分。”

粮仓大楼。意识到国王十字勋章的丰富和多样的历史可以为新方案提供一种地点感和特色感，因此该设计以传统为主导，其现代建筑围绕旧建筑而建。

粮仓大楼曾经为伦敦的面包师提供林肯郡小麦，是经过翻新的20座历史建筑之一。由斯坦顿·威廉姆斯（Stanton Williams）建筑师进行的这项耗资2亿英镑的改建工程已将建筑物恢复并转变为新的大学校园和中央圣马丁艺术与设计学院的“创意仓库”。

2011年到达现场的5,000名学生和教职员工是第一批人员。该建筑为国王十字开发区的北部树立了建筑基调。该建筑的前马s已变成可容纳275辆自行车的自行车公园。

二级保护建筑是校园的前门，校园向北延伸180米（591英尺）。在内部，工作室，工作室和演讲厅围绕宽阔的街道和人行道而建，从而在不同部门之间建立了流畅的路线。

这些富有创造力的学生对于将生活注入新计划至关重要，为该地区提供了文化和创造力，并为在该工作室的工作室工作的其他实践艺术家，设计师和建筑师提供了枢纽。

尽管在该地点增加了新的桥梁，玻璃中庭和现代建筑，但维多利亚时代的砖砌结构，墙壁上的码头编号以及嵌入方形外部的原始轨道和转盘仍然是其特色。

办公室。团队需要各种建筑物，这些建筑物将吸引并适应伦敦的全球经济部门以及其伦敦范围和本地业务的增长。它没有提出任何吸引特定部门或租户的野心。相反，该合作伙伴关系希望租户基础能够反映伦敦的所有多样性。

该场所提供了23座新的和翻新的优质办公楼，其单位大小不等，从大型的定制新建空间到历史建筑中的工作室。办公物业分为多个区域，每个区域都有自己的特征和身份。

潘克拉斯广场（Pancras Square）与国王十字广场（King's Cross）和圣潘克拉斯国际广场（St. Pancras International）相邻，是一座新的欧式风格城市广场，由草坪，露台，水景和休息区组成，周围环绕着七座一流的现代建筑。Camden Council和Office Group已在这里租用，这将管理灵活的办公空间。法国巴黎银行（BNP Paribas Real Estate）正在开发六个Pancras广场，该广场将由法国巴黎银行集团（BNP Paribas Group）和Google局部占有。

丽晶运河以北的主要商业路线“ Cubitt”区，由五座优质办公楼以及鹅卵石铺成的街道和袖珍公园组成。杂物房包括Western Transit Shed，这是一栋经过翻新的历史建筑，其维多利亚式砖砌外墙反映了该建筑的工业特征。设计为具有创意的工作区，内部空间易于划分和灵活。该建筑已完全出租给Argent，咨询工程师事务所Hoare Lee和创意代理商Zone。

运河河段（Canal Reach）具有三座主要办公楼，是一条弯曲的绿树成荫的街道，毗邻零售区的西部边缘Coal Drops。

Google办事处。Google于2013年1月宣布迁至国王十字基地，作为其伦敦业务的基地。定制的低层结构建成后将有数千名员工。

互联网巨头以999年的租期从KCCLP购买了一个2.4英亩（1公顷）的土地。该地块被称为“ A区”，位于国王十字车站新大厅的北面，位于国王林荫大道以东和摄政运河以南。它面对着一两个潘克拉斯广场。

“ Google想要一栋大建筑物，在很多地方都可以组装一百万平方英尺（93,000平方米）的房屋。我们在规划许可方面有足够的灵活性来提供。他们喜欢国王十字勋章的语气以及艺术和公共领域。作为一个组织，它们对他们很满意。他们喜欢高质量，专业的方法，而这种方法并不太适合公司。” Evans说。

专门建造的大楼将成为该计划的重要组成部分，并将成为互联网搜索公司在其位于加州Googleplex公司总部之外的最大办事处。

建筑师Allford Hall Monaghan Morris正在设计该建筑，其中包括50,000平方英尺（4,650平方米）的地面零售商店和一个提供500多个空间的员工自行车商店。这些设计师正在寻求实现受维多利亚时代仓库启发的单层建筑，从而反映出当地丰富的工业历史。

批准的计划包括总部的屋顶跑道和游泳池。但是，在Google要求项目团队提出一个更具雄心的建筑之后，目前正在重新设计计划。

多元化的零售。开发商希望基于国王十字勋章的艺术，文化和娱乐产品的多样性，因为他们担心单个大型的“人吸引人”可能会与他们想要创造的密集，充满活力和独特的城市地区背道而驰。因此，该站点的零售和娱乐活动被认为可以提供各种特色鲜明的景点。

例如，国王大道的大街是一条绿树成荫的通道，将国王十字和圣潘克拉斯的交通枢纽连接到粮仓广场和摄政运河以北的地区。在这里，Argent计划将全球大型品牌与独特的精品店融合在一起。

开发商也在这里尝试街头食品商人，这在学生和上班族午餐时间交通中大受欢迎。这些乘员帮助在街上营造了嗡嗡声。

埃文斯（Evans）相信，这种倡议在早期就树立了地位。“我们想尝试新的想法。我们采取的态度是，这不仅是我们的发展，而且是我们的发展。空间的色调是由我们创造的，也由居住者创造的。”

站点中心的交通不便的“煤堆场”将被零售商，画廊，精品店和音乐场所占用，这些场所将占据改建后的维多利亚时代拱门中的单位。奢侈品牌亚历山大·麦昆（Alexander McQueen）最近在那举办了一场时装秀，它本身就是一个吸引人的地方。设计师Vivienne Westwood和Paul Smith在时装周期间也将其用于时装秀。

住房。该计划有13个不同的住宅开发项目。任期将是混合的，有的单位是直接出售给所有者，有的是出售给共享所有权的买家，有的是出租的，包括负担得起的住房租户。学生住房开发商Urbanest开发了一座27层的塔楼，可容纳650名学生。

在建造许多房屋之前，第一个住宅单位的起始价格超过每平方英尺700英镑。如今，混合平均价格约为每平方英尺1,400英镑，并且仍在变化。到目前为止，有一半的住宅买家被认为是海外投资者和自住者。

现场的大多数房屋将是单户住宅（1,309）。其中五分之一已经开发和出售。该场地将拥有391套三居室或四居室单元，其中25％已建成并已售出。

为了帮助捕获该地区的长期价值增长，Argent及其合作伙伴决定保留一些单位作为租赁物业。仍在思考如何管理单位。

一个住房集团是KCCLP在住房开发第一阶段的经济适用住房合作伙伴。它在现场的三栋建筑物中拥有并管理着250栋可负担的房屋出租。KCCLP正在通过房屋和社区局的额外资金来设计和交付这些单元。

鲁比肯法院是第一个交付的经济适用房，共有117个单位：78个社会出租公寓，分配给卡姆登议会住房名单上的人，这些人以前住在附近的不合适的住房中；15个受支持的住房公寓，由理事会通过与Camden和Islington NHS基金会信托基金的合作关系分配；和24个共有房屋。

这些房屋是围绕三个核心以小组形式建造的，以在每个楼层营造一种社区感。很大一部分公寓是两面的，从高层可以看到整个伦敦的景色。每个家庭都有自行车存放处，鸟箱和蝙蝠箱。当地慈善机构Global Generation也为居民管理屋顶花园。

隔壁将另外建造143个可负担房屋，其余的则作为ArtHouse的一部分进行开发，该房屋结合了公开市场和负担得起的单位。

KCCLP代表海豚广场基金会（Dolphin Square Foundation）正在从Kings Cross交通枢纽出发五分钟，建造Plimsoll大楼一部分的77套公寓的关键工人核心。

可持续发展与能源中心。开发商认为，国王十字是英国最可持续的重大发展之一。国王十字勋章再生的各个方面都体现了可持续性，从节能计划到遗产建筑的再利用，绿色交通政策和BREEAM“杰出”建筑。

作为注重现场能效的一部分，该计划已安装了热电联产电厂，这是该国同类电厂中最大的。该工厂是由可持续发展专家Vital Energi设计和建造的，Vital Energi被任命为未来十年现场提供绿色能源。King's Cross的每座建筑都与中心相连。这免除了建筑物本身对锅炉的需求，旨在将能源费用减少5％。

该中心最终将由三台由汽油驱动的詹巴赫发动机提供动力，这些发动机可以为现场发电。热量被捕获为副产品，并用于为整个项目的99％提供热量和水。发动机也抵消了该计划约80％的动力需求。

相对于2005年周边行政区的平均水平，太阳能电池板，地源热泵和太阳能热系统也被用来减少50％的碳排放量。

该场所还拥有97,000平方英尺（9,000平方米）的绿色或棕色屋顶，为野生动植物栖息地提供了空间，并提供了自然的冷却和隔热。建筑物还用致密的材料建造，有助于抵抗极端温度。

其他可持续创新包括：

• 安装656英尺（200 m）的绿色墙壁；

• 全球一代跳过花园，一个屡获殊荣的花园，对儿童和成人进行可持续的商业和生活方式教育；

• 到目前为止，三座BREEAM“杰出”办公楼；

• 900个自行车位；和

• 2013年，有81％的房地产废物从垃圾填埋场转移。

回到顶部

社区关系

与地方当局，利益团体，慈善机构，学校和政府机构的牢固关系已经塑造了国王十字勋章的愿景，即将其带给该项目和更广泛的社区经济和社会利益的可持续发展。

KCCLP在其计划文件之一中说：“通过合作，我们可以发现问题，确定我们的反应并找到更好，更聪明的做事方式。” “这构成了我们方法的基础，对于迄今为止该项目的成功至关重要。”

为此，“社区与复兴计划”有助于为周边地区的人们增加社会经济机会。这提供了一个建筑技能中心，一个耗资200万英镑的专用设施，可以帮助当地人找到工作，还提供了国王十字学校计划，该计划为附近的学校提供工作经验和基于工作的学习。

前面提到的“全球一代跳过花园”是网站上的社区项目，该项目教人们如何种植，销售和销售食品，以及如何在社会企业中建立技能。开发人员说，该计划“有助于在网站上建立信任和社会资本。”

回到顶部

施工

Argent邀请承包商参加每月一次的董事会会议，以帮助提高即将开展的工作的可见性并增进对可能问题的理解。在站点开发过程中，Argent主要使用了三个公司-BAM，Kier和Carillion-以确保连续性。

该地点在靠近铁路线方面面临挑战，即振动，火车径流和风吹碎屑。因此，需要对基础架构工作进行仔细细致的计划，并在每个开发团队的基础架构专家的协助下进行。

此外，在现在的潘克拉斯广场下还设有23个维多利亚州的储气库。在改善和拆除整个储气库基础设施的工作进行期间，修建了一个共用地下室，为Pancras广场上的所有七座建筑物提供服务，并提供了防火通道，停车，交付和储存。

回到顶部

租赁方式

“我们一直对谁能来国王十字感到很简单。我们希望伦敦来国王十字勋章。”埃文斯说。

因此，提供广泛的产品是租赁策略的关键方面。该团队并未着手吸引一位特定的租户。相反，它试图“营造一种专业而不是企业的基调”。

早期的占领者，例如伦敦艺术大学，被认为对建立这种感觉至关重要。埃文斯说，到目前为止，办公地点的租户反映的是西区的住户，而不是金融服务公司主导的伦敦市。

到目前为止，办公室和住宅的租金都超出了预期-办公室租户现在每平方英尺的租金超过60英镑。房屋销售起价为每平方英尺700英镑，自一开始以来，这一速度几乎翻了一番。

根据这些租户是长期所有者和不会进行交易的投资者，对伦敦卡姆登，谷歌和法国巴黎银行进行了长期租赁处置。埃文斯说：“我们希望将入住者带入该计划，这将为该地点增添些东西。”

回到顶部

营销与公共关系

营销策略着眼于整个区域，主要目标是营销该地点而不是特定建筑物。记录遗产有助于增强人们对该地方成为城市内嵌部分的感觉。该历史的口头故事已被用来传达这一点，并且在国王十字网站上也有报道。

提供安全和清洁的环境也是营销和公共关系的重要方面。专门为Argent工作的房地产管理团队还为现场人员提供信息帮助。尽管“移交方法”允许在公共区域内自由，但是房地产管理团队充当“软安全”服务，以确保使用公共区域的人员不会受到攻击或污染。

“体贴承包商”计划要求建筑商不要在现场吸烟并保持有吸引力的attractive积。一些承包商甚至种下了花园。

Twitter和Facebook等社交媒体网站用于与更广泛的公众互动。非正式的营销套件始终位于现场。

开发团队每月举行一次占领者营销论坛，讨论整个站点的发展情况。租户也将公共空间用于自己的活动。

回到顶部

活动节目

从早期开始，就针对不同的用户群体设计了一个活动程序。目的是要让某人到场时总是有事情要做-从可以从运河边观看的电影放映到美食节和一次性盛会等。“我们提供不寻常的活动，这些活动在伦敦其他地方都没有完成；我们想要多样化和古怪。” Trew说。

现在，一项广泛的活动计划已扩展到全年活动日历，其想法是，这有助于使该计划成为目的地，并吸引人们，即使他们不打算参观。

公众访问事件很重要。一直以来，Argent始终致力于使事件可以免费访问。

一些活动的预算部分由服务费供资。“服务费可能会用于举办大屏幕之类的活动，但由于这种主动行动赢得了人们的青睐并有助于留住人才，因此居住者会从中受益。” 而且，如果您是零售商或饭店，那真是物超所值。”埃文斯说。

回到顶部

管理

一项房地产服务收费在现场运作，包括Argent在内的每个人都在其中缴纳。那真的很好。“这是非常复杂的管理方案，没有传统的移动方式。我们希望成为一个旅游胜地，并吸引人们参观喷泉。租户正在购买它，我们很清楚将支付哪些服务费，”埃文斯说。

固定交易适用于居住者，上限适用于早期商业居住者。KCCLP承担短缺的费用。

回到顶部

观察到的教训

开发人员从一开始就将新区的创建视为一个有机过程，从而确保为灵活性，协商和变更留有空间。“一开始我们受到很多批评；一些人被缺乏细节所吸引，但是我们知道自然而然地需要留下很多东西。我们有远见，但我们从未尝试过遵循一种说明性的方法来达到目标。” Evans解释说。

这种方法说服了广受追捧的公司和组织（例如Google）租用空间。奢侈品零售品牌路易威登（Louis Vuitton）和伦敦艺术大学（University of the Arts）的伦敦中央圣马丁学院（Central Saint Martins school）对于建立该计划的多元化租户基础至关重要。对所有参与者而言，这些交易证实了该项目的到来，成为伦敦最令人兴奋的创意商业中心之一。

Argent认为将伦敦艺术大学带到国王十字区对于定义一个鼓励其他租户效仿的地方的创造力，活泼和古怪的基调至关重要。尽早建立公共领域有助于将国王十字重新定义为伦敦一个多元化而有趣的地区。“ Google喜欢艺术和公共领域。埃文斯说：“它很喜欢现场制作的整个音调。”

开发商相信，他们从长远的眼光和将项目开发作为一个整体项目中将获得回报。埃文斯说：“我们并没有尽早进行交易，对此我们会得到回报。”埃文斯还认为，土地所有者应因维护自己的权益而获得信誉。“将站点视为一揽子待售土地非常容易。但是利益一直以来都是一致的，土地所有者希望成为长期创造的一部分。” 他补充说：“我们必须在业务计划，财务战略和总体计划方面保持灵活性。”

开发人员注意到，一些基本成本已经比预期高得多，例如分阶段成本和不可收回的服务费成本。埃文斯说：“搬家时and积财物和处理公共通道是成本，而且是真实的。” “但是要使其发挥作用，您需要在这些东西上花很多钱。从广义上讲，我们将以相同的方式再次这样做。”

回到顶部

项目信息

网站
www.kingscross.co.uk

项目地址
国王十字
伦敦N1C 4AB
英国

所有权实体/开发商
King's Cross Central Limited Partnership

所有权实体合作伙伴

伦敦Argent LLP 和美国大陆铁路有限公司
DHL供应链

主要开发商和资产经理
Argent King's Cross有限合伙公司
4 Stable Street
King's Cross
伦敦N1C 4AB
英国
www.argentllp.co.uk

代表英国电信养老金计划的投资伙伴爱马仕房地产

承包商和顾问

总体规划师
Allies and Morrison
www.alliesandmorrison.com

Porphyrios Associates
www.porphyrios.co.uk

Townshend景观设计师。
www.townshendla.com

承包商
钟琴
BAM
基尔集团

注册社会房东
一房集团

DTZ
Savills 办公室顾问

住宅顾问
莱坊

零售和餐饮顾问
Lunson Mitchenall

世邦魏理仕酒店顾问

其他资源

影片
youtube.com/ULITV
vimeo.com/kingscrosscouk

其他链接
Twitter：@ kingscrossn1c
Facebook：
facebook.com/kingscrossuk

https://casestudies.uli.org/kings-cross/?login_required=true