知识和创新社区（KIC）是一个大型的，多功能的技术创新社区，由上海几所一流大学组成。KIC位于杨浦区五角场的副中心，距市中心约9公里（5.6英里），占地49公顷（121 ac）和762,217平方米（820万平方英尺），旨在培养创意和企业家文化。这种高质量的混合用途城市环境的发展（将办公空间与研发（R＆D），教育，培训，投资和孵化器服务相结合）尤其吸引了年轻人。通过设计，编程和正在进行的活动，KIC将学生，研究人员，企业家和居民聚集到了城市办公室，零售和混合用途社区的“三区域联系”中。

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在过去的12年中，开发商瑞安房地产（Shui On Land）与上海市政府合作，逐步在三个主要地区开发了KIC，将其建立为一个知识型社区，从而扭转了工业区下滑的局面，并创建了一个新的增长中心在上海东北。

KIC吸引了大型技术公司，例如EMC²，IBM和Oracle。它也是600多家中国科技公司的所在地。从制造业大国向现代创意服务经济中心的成功过渡，是中国的缩影。

在2000年代初期，杨浦区距离人民广场和陆家嘴附近的上海主要商业中心很远，对于领先的创意和创新中心而言，这里并不是明显的位置。第二次世界大战之前，上海是“条约港口”，许多富裕的市区都在外国控制之下，不受中国法律的约束。杨浦区是周边的一个大型工业中心，成千上万的农民工聚集在棚户区。它作为中国人的政治地位使其对蒋介石（蒋介石）领导的国民党政府具有发展吸引力。1927年的大上海计划是将当时的区域性市场五角场（“五角广场”）改建为新的上海政府中心。1939年日本侵略后，重建计划被放弃，但那时，建造了几座新的政府大楼。其中之一，上海市政体育场，是在现在的KIC边界内建造的，并已恢复为项目的核心部分江湾体育场。

战后，杨浦的工业实力不断增强，到1990年，该区已占全市工厂的30％。但是，与1990年代开始的全球工业城市以及上海较中心的地区类似，杨浦区发现自己的工业基地步履蹒跚，有许多陈旧且污染严重的工业用地，因此它正努力创建一个未来的愿景。然而，杨浦确实拥有一项强大的资产：靠近该地点的数所高等教育机构，包括复旦大学，同济大学和上海财经大学（SUFE）等。尽管这些机构有大约13万名学生和教职员工，但该地区的存在并没有给他们带来什么好处。

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网站

2003年，上海领导人指定五角场为五个主要的城市子中心之一，成为该市北部四个区和200万人的零售和休闲中心。作为重建的一部分，政府委托建造了醒目的新椭圆形结构以包围高架公路。夜幕下灯火通明，被当地居民称为“鸡蛋”的结构立即成为区域地标。

成为KIC的49公顷（121 ac）场地占据了五角场零售和娱乐中心，复旦大学和SUFE大学校园，上海第二医科大学和江湾体育场之间的战略位置，并且只有很短的距离同济大学北部。当项目开始时，该场地包括小型工厂和工人住房，以及体育场和用作公共汽车站的周边地区。该场地被一条主要干线松湖路一分为二，该干线横穿了五角场的高架中环高速公路。2010年，在开发了KIC的多个阶段之后，上海地铁10号线在五角场和江湾体育场停靠，这使得整个项目工地距离地铁系统只有几分钟的步行路程。

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发展理念与团队

KIC开发商瑞安房地产（Shui On Land）是一家总部位于上海的知名开发商，隶属于香港瑞安房地产集团（Shui On Group），后者专门从事大型城市核心重建项目。瑞安地产由卢文森（Vincent Lo）于1971年创立，以其成功的城市地标新天地（2003年ULI卓越奖）而闻名。新天地是上海的文化中心和主要旅游目的地，保留了传统的上海小巷房屋建筑被称为石库门。瑞安房地产继续在中国其他主要城市，如武汉，重庆，大连和佛山发展其他雄心勃勃的城市综合体。

在新天地竣工之际，上海市和杨浦区政府根据“通过知识和创新建设更美好的城市”的发展政策，确定了“科教城市”的必要性。他们指出，世界各地的大学区（而不是上海的大学区）都是创新中心，上海寻求一种利用杨浦强大教育资源的方法。卢文and和上海政府领导人开始讨论建立一个利用杨浦大学集群优势的技术创新区的构想，这一构想成为了KIC背后的原始概念。

瑞安房地产贡献了其建立人们可以在其中工作，生活，学习和娱乐的综合社区的理念，以及其将历史建筑改建为新用途并将其纳入重建项目的经验。瑞安房地产投资管理公司的研究人员参观了包括硅谷和巴黎左岸在内的全球创新和创意产业群。这次旅行有助于影响以知识为基础的社区的概念，该社区将城市办公，零售和混合用途社区的三个区域整合在一起，同时建立围绕知识和技术的“创新生态系统”。

生态系统的概念不仅影响了KIC的设计，还影响了其计划。与一次性办公园区开发计划不同，瑞安房地产确定了真正的技术创新中心应具备的用途和功能，其中包括高等教育机构，行业协会和机构，校友协会，企业技术合作伙伴，风险投资家，商业服务，法律顾问，孵化器和政府服务中心。然后，它招募或创建了这些资源，并将其带入开发阶段。KIC还提供全面的投资服务平台，为在中国大陆扩张的初创企业和小型企业提供财务援助，促销，贷款担保和IPO咨询。KIC生态系统为租户和社区成员提供了一个网络，

瑞安房地产还相信，吸引对健康，平衡和可持续的生活方式感兴趣的创新人才的价值，这是发展不可或缺的概念。总体规划有意努力促进社区发展，瑞安房地产还提供了可持续发展的建筑物以及绿色空间，住宅空间，零售，饭店，学校，住宿，体育和休闲设施及活动的网络。KIC使用“ LOHAS”（流行的“健康和可持续生活方式”）来指代这种开发和编程重点。

瑞安房地产（Shui On Land）保留了斯基德莫尔，奥因斯和美林律师事务所（SOM），以制定KIC的总体规划。对于个别建筑物，瑞安房地产还聘请了许多不同的建筑公司，其中大多数是国际公司，以确保项目中风格的多样性。SOM，BWSS，Gensler，Palmer＆Turner，Atkins，Farrells，Tianhua，3XN，Hassell，Leigh＆Orange和AECOM都参与了项目设计和工程。

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开发过程与融资

瑞安房地产集团（Shui On Land）与政府拥有的上海杨浦大学城投资发展有限公司（持股30％）于2002年开始合作开发该场址，并于2003年正式开始开发。开发商主要通过内部资金为KIC项目提供资金。需要政府的参与才能搬迁现有居民和企业，并获得项目批准。在项目开始时，债务和股权融资都被使用，但是由于在项目开发和周围基础设施安装过程中租赁缓慢，瑞安集团逐渐用自己的股权代替了大部分债务。同时，政府的份额减少到大约13％。

随着土地的增加，开发得以进行，第一阶段是松湖路东侧的办公楼，毗邻江湾体育馆。作为此阶段的一部分，瑞安房地产签订了为期25年的租赁协议，将体育场作为活动场馆（体育场是2007年特殊奥林匹克运动会和上海X奥运会闭幕式的举办地）。设施的政府租金。大学大道/ KIC村混合用途区的开发大约在同一时间开始。

随后的阶段扩展了松湖路两侧的A级办公空间，大学大道沿线的混合用途零售和生活/工作以及复旦大学对面的高端公寓开发项目。同时，随着战略合作伙伴关系网络的建立，加深了KIC的支持计划，并开设了业务加速器和区政府商务服务中心等功能。开发的最后阶段是在该站点的西北角，包括建立复旦大学管理学院（瑞安房地产为其提供土地，并要求学校建立一个开放的校园），一家精品酒店和一家复式大学。幼儿园。截至2015年初，KIC的开发工作已接近完成：办公室和零售部分已建成，超过90％的租赁，住宅和生活/工作部分已建成并出售。最后阶段是建设和装修，并将在未来两年内开放。

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发展计划

KIC分为三个区域：KIC广场/ KIC企业大道，大学大道/ KIC村和江湾体育场区。它还包括位于KIC村北部的住宅，教育和酒店项目。

KIC广场/ KIC企业大道。KIC Plaza和KIC Corporate Avenue共同构成了该项目的旗舰办公室和研发中心。他们的190,279平方米（200万平方英尺）的办公空间可容纳50多家软件，设计，财务和云计算领域的国际公司租户，包括IBM，Oracle，Deloitte，中国电信，EMC²和eBaoTech等公司。增加创新生态系统的较小租户包括利兹大学，墨尔本大学，香港中文大学，波士顿大学和硅谷银行中国分行等国际教育机构的办公室。KIC广场两侧是松湖路，紧邻江湾体育场地铁站。该地区还包括位于KIC广场的45,173平方米（486,000平方英尺）的零售空间，

KIC Plaza还是InnoSpace的所在地，InnoSpace是一种灵活空间技术启动加速器，于2011年开放，并于一年后扩展到第二阶段。InnoSpace是面向初创企业的创业服务平台，提供物理空间，基础设施，技术支持，融资服务，人员招募，市场推广以及其他专有的创业服务，这些都是KIC平台的一部分。

在任何给定时间，InnoSpace都会容纳约60名租户，他们签署了为期三个月的租约。遵循Y Combinator和其他知名技术加速器的商业模式，这种商业孵化器模式在西方很普遍，但在当时对于中国来说是开创性的。超过50％的InnoSpace参与者继续获得了额外的风险资金，许多从InnoSpace毕业的初创公司搬到了University Avenue的小型办公室/家庭办公室（SOHO）单位之一。通过这种方法，KIC正在产生自己的未来租户。

大学大道/ KIC村。KIC村是KIC的混合用途小型企业和创业区，拥有400多家小型企业和200个创业公司。该地区以一条热闹的零售和餐饮街为中心，意在回想起与它同名的硅谷斯坦福大学外的大学大道。它包括四栋中层建筑，其中有28,497平方米（307,000平方英尺）的居住/工作单位，并且通常被称为SOHO单位。尽管SOHO单位在中国的开发项目中并不罕见，但这种名称通常只是开发商在更商业区域内出售住宅单位的一种方式。瑞安房地产的SOHO单元在设计时就考虑到了真正的居住/工作人员，实际上有一半以上在商业上使用。

紧靠SOHO建筑物并面对中央小广场的地方是主要的机构用途：杨浦区政府的海外人才大厦，该建筑物可为居住在国外学习和工作回国的中国人提供居留和工作许可，并为创业提供自己的奖励资金计划业务。街对面是IPO俱乐部，这是一家面向初创企业的咖啡馆，为企业家提供社交和教育计划。

该社区以年轻的创意工作者，大学生和居民为目标，他们寻求一个活泼且健康的环境。零售和餐饮场所占地13,670平方米（147,000平方英尺），包括多个健身和非正式时尚品牌，每天接待大约10,000名游客。餐饮业被咖啡店占据着，而对于中档国际餐厅则便宜，包括泰国，意大利和墨西哥。瑞安房地产故意为餐饮提供独特的餐厅；它只有两个连锁店，其中一个是本地的。当地的大学生或回国的外国学者开始提供多种餐饮服务，包括颇受欢迎的无家可归者酒吧。

University Avenue周围是709个中等规模的待售公寓单元，面积较小（70-130平方米（750-1,400平方英尺）），总计78,449平方米（844,418平方英尺）。

该地区还包括：

•江湾丽晶：高端公寓项目，拥有240个单位，面积从170平方米（1,830平方英尺）到200平方米（2,150平方英尺）不等；
•复旦大学管理学院：在校园对公众开放的条件下，大学在开发商提供的6.3公顷（15.5 ac）土地上建造102,000平方米（110万平方英尺）；和
•精品酒店：一个146间客房，约15,000平方米（818,000平方英尺）的酒店，这将在2017年开放; 操作员尚未确认。

江湾体育馆区。江湾体育馆是一个体育文化区，以建于1935年的历史悠久的上海市体育馆为中心。该体育馆坐落在一个草木四方形的头上，两侧是KIC广场的办公楼。它举办体育和娱乐活动，该地区还包括公共室内和室外篮球场以及游泳中心。一个艺术中心将接待国际艺术家的表演，该区域包括8,798平方米（95,000平方英尺）的大部分与体育有关的零售空间。

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规划设计

KIC的总体计划围绕几个关键目标。第一个战略目标是制定一个开放的，混合使用的计划，该计划将大学，办公室用户和社区实际联系起来，并促进这些不同群体之间的互动。第二个目标是以一条热闹的零售街的形式在复旦大学和修复后的江湾体育馆之间建立一条直接的东西向步行脊柱。第三个目标是创造一个可以吸引公司和人才的高质量，活跃，可持续的环境。小块，多用途块和密集的道路网络是此类环境的关键。

可持续发展KIC对可持续发展的关注对于吸引创意人才在该地区生活和工作至关重要。瑞安房地产在其大多数开发项目中均达到可持续发展的标准，而KIC已在LEED（能源与环境设计领导力）邻里发展项下进行了初步注册，其中个别建筑物通过了商业核心层和外壳层认证，其等级从LEED认证到LEED白金认证，或者中国绿色之星评级，或两者兼而有之。KIC自己的管理和租赁办公室已在LEED金级商业室内设计部注册。随着时间的流逝，办公楼的认证水平不断提高，最新的KIC Corporate Avenue办公楼已通过LEED白金级认证。做出这一决定的原因是希望使办公场所在预计挤满绿色建筑的市场中脱颖而出，并以此作为项目最后阶段的声明。这些建筑物采用先进的系统来监控和控制日光，通风和能源使用，例如冰蓄能，绿色屋顶和雨水收集。该开发项目中有一个已获得政府拨款250万元，作为节能试点项目。

步行和骑自行车。KIC结合了许多功能来鼓励步行和骑自行车。该地区由许多小街区组成，这些街区由狭窄的街道和广场连接，并使用高质量的行人基础设施。高度混合的土地用途（包括许多居住/工作单位），与附近大学的紧密联系，直接的地铁通道和自行车共享站，使所有游客和居民都可以轻松地按自己的日常任务步行和骑自行车。

密度。尽管它位于上海的主要活动区之一，但KIC的密度却不如上海的许多社区。由于体育场周围的高度限制，该开发项目没有高层建筑：最高的建筑物为10到12层。A级办公空间通常为四到八层，被房地产经纪人归类为商业园区，而不是市区办公室。尽管拥有大量的绿地并且相对缺乏密度，但KIC的综合用途和强大的人行通道为其提供了许多城市社区的优势。

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市场营销，租赁和管理

瑞安房地产在其现场办公室积极管理项目营销，商业租赁，促销和合伙关系管理。

市场营销和租赁。迄今为止，KIC的市场接受度良好。办公楼租金是上海所有商业园区中最高的，而且比杨浦区的其他办公场所高出30％。2011年，瑞安房地产以6亿元人民币（9,800万美元）或每平方米37,750元人民币（每平方英尺566美元）的价格向中国工商银行出售了位于KIC Plaza III期的一栋建筑，与商务园区空间相比，与中央商务区办公空间相关的价格更为普遍。现在，开发项目的办公空间已占用90％。

部分由于某些开发困难，例如居民搬迁过程缓慢和地铁站建设时间延长，大学大道零售店花了几年时间才建立起来，但如今已被成功的租户完全占据，并成为受欢迎的地区目的地。总体而言，KIC的零售空间已超过90％。

KIC的住宅空间也受到好评。中等市场和居住/工作的KIC Village单位销售迅速，从2007年到2009年，销售价格从每平方米17,800元人民币上升到28,000元人民币（每平方英尺267美元至420美元）。江湾丽晶售出了70％的可用单位于2013年下半年推出首日，平均销售价格为每平方米40,000元人民币（每平方英尺599美元）。现在所有住宅单元都已出售。

活动，促销和伙伴关系。瑞安房地产继续积极管理KIC的创新生态系统，以确保发展的各个部分保持平衡，并不断发展以与企业家不断变化的需求保持同步。KIC每年针对企业家和技术工人提供100多个活动，例如全球创业周，全球黑客马拉松，创客狂欢节，社会创业和社会风险投资峰会，云计算论坛以及几个TEDx论坛。它还赞助社交活动，包括盛大的圣诞晚会，网络游戏，乐活狂欢节，慈善跳蚤市场，农贸市场，戏剧欣赏和宠物聚会。这些活动每年吸引一百万游客，并将该地区提升为技术和社会创新中心。

KIC精心培育了机构网络，以推动业务租赁。与香港数码港资讯科技园的伙伴关系使这两个项目可以在信息共享，人才交流和国际营销方面进行合作。它与硅谷的学习关系已经变成一种伙伴关系。海湾地区委员会和加利福尼亚贸易办事处都在开发中设有办事处，而KIC已成为对中国科技公司感兴趣的国际投资者（尤其是美国投资者）的滩头。KIC在硅谷进行路演，以吸引计划来中国的公司。此次推广活动的一个宝贵成果是硅谷银行中国办事处（与当地浦东发展银行的合资企业）的签约，这将国际投资者和本地科技公司带入了发展。这种关系有两种方式，因为在InnoSpace工作的一些初创公司专门针对美国市场。最后，KIC与领先技术机构的校友组织建立关系并组织校友活动。

KIC还与城市经济发展计划紧密合作，并从旨在鼓励上海创新的多项城市政策中受益。其中一项是大张江政策，以上海浦东新区强大的张江研发商业园命名，旨在将创新推广到整个城市。声明指出，KIC的企业可以利用向张江企业提供的任何激励或优惠。另一个是城市政策，要求区政府在提供区级奖励之前，必须从创意园区和商业园区向城市提供一定水平的税收收入。这限制了提供奖励措施的地区之间的竞争，并使KIC可以在总体成本和服务价值上进行竞争，而不是试图与其他公园的奖励水平相匹配。

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观察到的教训

KIC成功地超越了典型的商业园区，这说明了深思熟虑的计划以及支持开发的功能和服务的重要性。瑞安房地产一直坚持开放，混合使用和市场以及建立完整的生态系统，这使得KIC在拥挤的市场中脱颖而出。通过将大学和社区引入开发项目，KIC也成为了社区。KIC是一个独特的项目，不能简单地复制到任何地方，但是它为开发人员提供了建立行业集群，组建战略性行业合作伙伴并了解客户的经验。瑞安房地产（Shui On Land）称，它为KIC建模的行业生态系统是区别于竞争对手的最重要因素。

挑战。在KIC的开发过程中使用的一些创新概念给设计和批准带来了挑战，从而延长了完成和稳定的时间。例如，开发商和设计师设想的户外咖啡馆座位是一个新概念，而负责许可证的区级官员则很难掌握。他们只熟悉非法的食品摊位，并担心在大街上提供食物会导致低端和混乱的环境。在开发商将其意图传达给官员之前，地区“城市管理”部门的员工强行清理了咖啡伞和户外座椅。在KIC Village建筑物上聘请多名国际设计师也带来了挑战。

大学大道的发展，一个关键的设计概念，也被证明是一个困难的领域。瑞安房地产之所以选择将这条街公开，是因为该公司不希望拥有和运营超出必要范围的公共空间，但是设计和运营控制的丧失最终导致了延误。大学大道无法直接连接到平分该项目的主要干线松湖路，因为复旦大学和江湾体育馆立面之间的轴线上有一个步行广场。但是，在项目开放时，这条街是东西向的一条路，导致松湖路的司机看不到大道，而复旦大学的司机也无法进入大道。这种情况使零售租赁变得复杂，直到2012年University Avenue才变成一条双向道路。

旧的上海市政体育场是开发的重要重点和标志性建筑，但是其重复使用带来了一些设计和程序挑战。为体育场提供清晰视线的公共广场很宽，因为原来的十米宽（33英尺）广场已扩展到91.75米（301英尺）。结果，KIC广场的两半彼此相距很远，因此产生的空间太大，无法进行很多活动。体育场本身最初是为容纳部队审查而建造的，可以容纳四个标准足球场。使其适应事件使用需要创造性的策略；例如，许多比赛不使用低位看台，而是在场地上举行所有活动。

最后，KIC面临许多重建项目所特有的挑战。在工地上迁移企业和住所的困难使该项目的分阶段工作变慢了，实际上限制了整个项目的面积。此外，工地南侧松湖路的自来水和下水道基础设施工程延迟了与该项目的直接地铁连接。这些延误延长了稳定时间，并导致瑞安房地产（Shui On Land）有必要用自有股权取代该项目的部分债务融资。

项目成果。按照其最初的构想，KIC确实已成为全市范围的创新中心，并且是使杨浦区脱离其工业历史的引擎。到2011年，服务业已从十年前的35％增长到该地区经济的80％以上。2010年，国民政府将杨浦命名为国家创新试验区。如今，KIC的技术创新生态系统包括《财富》 500强企业的领导者，成长中的纳斯达克科技公司，600家小型公司和初创公司以及各种支持功能。北京的中关村地区，是世界领先的技术创新中心之一，仍然是中国无可争议的技术之都，但通常被称为KIC的国家竞争对手之一，也是上海迅速崛起的初创企业的中心位置。

KIC还吸引了年轻的创意工作者，并将杨浦列为生活和工作的目的地。一些当地媒体将KIC称为“上海的上城”。美国开发商Tishman Speyer只是在KIC北部的一个地铁站，现在正在开发一个由耐克（Nike）锚定的大型新用途混合项目，如果没有KIC的努力，在杨浦很可能是不可能的。

创建创新集群远比完成房地产项目复杂得多，毫无疑问，瑞安房地产在教育，企业，劳动力和财务资源方面的协调已经花费了时间和精力，这减少了项目从简单的投资中获得的回报。房地产的角度。直到最近，在项目启动后的十多年里，所有不同的部分都已经组装好，大学，跨国公司，初创公司和财务人员之间的协同效应才开始见效。对于没有雄厚财力和长期远见的公司，或面临产生季度收益的压力的公司，瑞安房地产的方法可能无法实现。但是对于可以采取长期做法进行场所制作的开发人员，

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项目信息

网站
www.shuionland.com/en-us/property/project/
细节/ shanghai_kic

项目地址
瑞安房地产发展有限公司
创智天地项目
B1 / F，10号楼，创智天地广场
290淞沪路，杨浦区
上海200433

开发商
Shui On Land
中国上海
www.shuionland.com

公共部门发展合作伙伴
上海杨浦大学城投资
发展有限公司
中国上海

总体规划师
Skidmore，Owings和Merrill（SOM）
www.som.com

ARUP Group Limited
www.arup.com

上海市城市规划设计
研究院
www.supdri.com

设计师，承包商
和顾问

建筑师
斯基德莫尔（Owings＆Merrill）（SOM）LLP
www.som.com

P＆T Architects and Engineers Ltd.
www.pt-group.com

Gensler
www.gensler.com

Arte Charpentier建筑师事务所
www.arte-charpentier.com/cn/

Farrells
www.terryfarrell.co.uk

上海本伍德工作室（BWSS）
studioshanghai.co

利橙（Leigh＆Orange）
web.leighorange.com

哈塞尔
hassellstudio.com

3XN
www.3xn.com

执行建筑师和工程师
P＆T Architects and Engineers Ltd.
www.pt-group.com

同济大学建筑设计研究院
www.tjadri.com

阿特金斯
www.atkinsglobal.com

AECOM
www.aecom.com

天华建筑
www.thape.com.cn

研究助理和
翻译
许汉，武汉咨询高级研究员

武汉咨询有限公司分析师Cindy Zhang

Rebecca Chen，韦尔斯利学院实习生

https://casestudies.uli.org/knowledge-and-innovation-community-shanghai/